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藤山勇司のプロフィール

【藤山勇司(ふじやま・ゆうじ)】1963年、広島出身。大手商社でサラリーマン勤めをしながら副業で不動産ビジネスを開始する。その後勤め先の商社が倒産し、本業として不動産投資に取り組む。自身の大家としての体験やノウハウをまとめた「サラリーマン大家さんシリーズ」は不動産本として珍しくベストセラーとなっている。脱サラしなくても運営でき、なおかつ企業の副業禁止規定にひっかかりにくい兼業大家を提唱。自身の賃貸物件を運用しながら、雇用情勢の悪化や賃金が上がらないサラリーマンに賃貸物件の購入と運用法を教えている。

大家さんビジネスが成功するコツ。それは「安く買って、安く貸す」この一言です。当然ですがコツだけでは物事を上手にこなせません。大家さんの世界で重要なコツ、安く買って、安く貸すことをまず認識し、そのために何をすべきかを考えていただきたいのです。

賃貸物件購入の要諦は、あくまで冷徹な利回りであることを忘れないでください。
賃貸用購入物件の選択すべき順番としては、1利回り、2立地、3間取り、4設備、5構造および築年数。利回りについては大家さんの生命線ですから、決して妥協してはなりません。最低10%の利回りを念頭においてください。平均利回り15%にできれば合格と考えて大丈夫でしょう。

サラリーマンとしての兼業大家さんには新築物件は必要ありません。必要なのは利回りのいい中古物件です。ですから、大手の不動産業者は必要ないのです。経費を節約し、不動産屋の言いなりにならず、どう主導権を握るか。これが大家さん業の成否の分かれ目なのです。

家賃管理および諸費用の清算は自分で行い、リフォームに関しても業者選定から、部材の決定まで口を出しています。理由は固定費アップを防ぎ、現状を把握するためですが、信頼できる提携先が増えるに従い、私個人の労力は劇的に減少していきます。

大家さんに求められるスタイルとリズムはじっくりと構え、着実に処理してゆくことです。大家さんになるという目標を達成するために、じっくりと構えて事に当たればいいのです。焦ってはいけません。

宝くじの賞金は才能も技術も、知識もまったく関係のないタナボタです。偶然に支えられた幸運は、人生を狂わせる凶暴な影響力を持っています。私は一攫千金を狙うような人は、大家さんには不向きな性格だと考えています。

お金はただの紙切れに過ぎません。国中で価値を認められているから使用できるのです。お金が信用を失うと、信じられない状況になります。紙幣を枚数ではなく札束単位や重量で取引する状況になるのです。使用価値からすれば紙幣よりもトイレットペーパーの方が価値がある状況になったとしても、私は驚きません。

大家さん家業は一攫千金の世界とは無縁の地味(堅実)なビジネスですが、まんざら捨てたものでもありません。実現すれば寝ていても毎月、家賃が入ってくるのですから、一度に三億円などという発想がなくなります。莫大な自己資金も突出した才能も、頭のよさも必要ありません。きわめて現実的な話です。

欲に目がくらむと、物事を分析する能力が低下します。そして、検討している事案が唯一無二のものと思い込み、普段の自分では考えられない浅はかな行動をとってしまうのです。

担保を利用すれば数千万円単位の不動産を買うことができます。しかし、見てくれのいい不動産であっても賃貸用として利回りが低ければ、これ以降新たな不動産を買うことは困難となります。事実上大家さん業を拡大させる道はと出されてしまうのです。

不動産を売却して得られる利益は、じつはたかが知れています。たとえ、安値で購入した不動産を値上がり後販売したとしても、売却するのは非常に不利なのです。

経済の行く末を正確に占うのははっきり言って不可能。ですが、それに対処するのは、個人の責任範囲で可能です。濡れ手に粟、一攫千金を目指すのか、金額は些細でも永続性のある安定収入を求めるのか、努力するフォーカスはどちらでしょう。選択するのはあなた自身です。

これまでの経験から言えば、アパート・マンションなどの賃貸業は、競争という面では無風に近い業界です。まったく競争がないということではありませんが、他の商売と比較すれば競争らしい競争がないと言っても言い過ぎではないでしょう。

最初から担保を利用して不動産を買うのはお勧めしません。遠回りに感じても自己資金で不動産を少なくとも2物件所有するまで我慢しなければなりません。そして、税務申告を少なくとも2回、できれば3回行う必要があります。

人が聞いても「ふーん、そうなんだ」とあまり関心を示さない物件こそが、大家さん予備軍にとって一番いい物件なのです。あとは立地、値段、利便性を調べ、最終的に利回りを計算して取得の是非を考えてください。

一度入手した物件はよほどのことがない限り売らない。競売や任意売却、依頼物件などなどさまざまな取得方法を覚えれば、通常価格の4から6割で入手できるようになります。「このあと売れば大儲けだ」と考えても机上の計算だけで満足してください。不動産分譲という事業は専門知識を持った集団が朝から晩まで働いても不良債権が生じる難しいビジネスです。

資産とはそれ自体独立しキャッシュフローを生み出す存在なのです。資産が自己増殖するには条件があります。その条件とは資産が生み出すキャッシュフローがさらに新たな資産を生み出すことです。

高額な所得が期待できる人間の才能、能力、技術といったものは資産と呼べるでしょうか?医者、弁護士、有名スポーツ選手、高級官僚たちです。結論から言えばそうしたものは資産と呼べません。高額所得を生み出す源泉は、個人の活動によるものだからです。個人がその活動を停止するとともに、高額所得も霧散霧消してしまいます。

私が現在所有している不動産物件の所在地は札幌、苫小牧、木更津、東京の江東区と足立区、埼玉県西川口に分散しています。圧倒的に地方物件が多いのです。なぜそのような比率になったかといいますと、すべて利回りを追求したからです。地方物件の方が、首都圏の物件よりも利回りはいいため、結果として地方物件が多くなったのです。

大家さんは遊びではありません。ましてボランティアや慈善事業でもありません。れっきとした実業です。物件購入に際して手間隙を惜しんではなりません。それから間違っても大手不動産会社の営業マンに相談しないでください。なんやかやと理屈をつけられ新築の自宅を買うハメになるでしょう。

現在、地方の中古アパートに投資しようという人間が少なくなったので、中古アパートの売主は売却に苦労しているのが現状です。不動産は相対取引。売主と買主、それぞれが納得すればそれでまとまるものです。

気をつけたい点があります。「人口動向」と「世帯動向」です。この二つの数値は市役所や区役所で簡単に教えてくれますのでチェックしてみてください。仮に二つの数値がここ5年間減少しているようであればそのエリアに何か問題があると思われます。そういう物件は見送る方が賢明でしょう。

不動産業者は決してお客さんを第一に考えていません。第一に考えているのは売り上げ金額と効率「営業目標」という名の数字を達成することです。業者の本音を事前に理解し、賃貸仲介業者をこちらからリードしなければなりません。具体的なアドバイスをさせていただければ、特定の業者だけに賃貸仲介を任せるのではなく、大手や地元を含め、幅広く情報を公開することです。

極力しつこくならないように、しかし着実にお客の生活圏に侵入し、徐々に人間関係を作り上げ「その営業マンから買ってやりたいという情」をお客の中に育てる売買仲介の営業マンは、大家さんにとって最大の敵です。大家さんになろうとするならば、冷徹に利回りを計算し、物件獲得の際には、必ず主導権を握らなければなりません。決して「情」で賃貸物件を購入してはならないのです。

マンションの場合、通常、駐車場はないものと考えなければなりませんので、交通の便のいい場所がベストです。公共交通機関から徒歩10分以内であれば合格。徒歩15分となると募集の際に厳しくなります。

なぜ、地方物件は利回りがいいのでしょうか。理由のひとつは賃貸価格(家賃)にさほど地域格差がないからです。その一方、物件価格はほぼ全国的に均一です。大手業者の○○ハウスを長野県の山奥に建てるのも、東京都の一等地に建てるのも建築価格はほぼ同一。アパートを建築する際の建築価格もやはり同じです。札幌であっても家賃は東京の七割程度。それより下がることはないのです。家賃相場の下限が決まっていることが利回り的に地方が有利な理由のひとつです。

利回り的にも納得できる物件を売買仲介業者から購入するとしたら、重要項目説明をよく吟味しましょう。重要事項説明とは、不動産取引の際、業者が一般消費者に専門家の立場からその不動産について説明をするもので、大変重要です。不動産業者のペースで物件を購入しないこと。

現在、地方の中古アパートに投資しようという人間が少なくなったので、中古アパートの売主は売却に苦労しているのが現状です。不動産は相対取引。売主と買主、それぞれが納得すればそれでまとまるものです。

【付き合いたい賃貸仲介業者】大手の不動産仲介業者
【付き合いたくない賃貸仲介業者】街の小さな賃貸仲介業者

【付き合いたい売買仲介業者】街の小さな売買仲介業者
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